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上海徐匯區(qū)錦和中心招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)錦和中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、錦和中心——項目介紹

二、錦和中心——項目主要參數(shù)

• 開發(fā)商／投資商／運營方： 上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（錦和資管，A股上市公司關(guān)聯(lián)主體）統(tǒng)一持有運營并提供企業(yè)服務(wù)
• 改造／投入運營時間： 原樓較早建成，2011—2012年完成全面翻新改造投入租賃運營，公區(qū)定期維護
• 總建筑面積： 約30,000—38,000㎡（含商業(yè)裙房），辦公可租賃約22,000—28,000㎡
• 寫字樓等級： 改造精品準甲級／涉外寫字樓（按2012年翻新標準）
• 建筑層數(shù)： 地上約18—22層，地下2層
• 標準層面積： 約900—1,200㎡／層，戶型較方正
• 得房率： 約66%—70%（同期改造型寫字樓水平）
• 層高／凈高： 標準層建筑層高3.6—3.8m，辦公凈高約2.7—2.8m；首層大堂挑高約6—7m（翻新后石材＋金屬）
• 空調(diào)系統(tǒng)： 集中式中央空調(diào)（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超時可申請加時計費）
• 電梯配置： 客梯4部＋貨梯1部（三菱/Otis品牌，高低區(qū)分配）
• 新風(fēng)系統(tǒng)： 配初效過濾新風(fēng)系統(tǒng)（改造時增設(shè)）
• 車位數(shù)量： 地下及地面合計約100—150個（徐家匯核心區(qū)緊張）；月租金約1,200—1,600元／位·月
• 物業(yè)費： 約22—28元／㎡·月（含公共區(qū)域基礎(chǔ)能耗及公區(qū)保潔安保）
• 可租面積區(qū)間： 約100㎡起分割（精裝帶玻璃隔斷或簡裝遺留），主力150—500㎡，整層約900—1,200㎡；毛坯、遺留裝修及精裝交付可選
• 智能化： 光纖入戶（多運營商）、IC卡門禁、閉路電視監(jiān)控、消防自動報警
• 外立面及公區(qū)： 翻新后淺色面磚＋局部玻璃幕墻，首層大堂挑高精裝配休息區(qū)，公區(qū)2019年前后局部再次刷新
• 交付標準： 100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板（部分樓層）、乳膠漆墻面、金屬板吊頂或裸頂局部、雙開玻璃門

三、錦和中心——交通優(yōu)勢

• 軌道交通（零/近距離）： 距地鐵1號線、7號線常熟路站約400—600m（步行約5—8分鐘），距地鐵9號線、1號線徐家匯站約800—1,000m（步行10—12分鐘或騎行4分鐘）；1號線向南達莘莊、向北達人民廣場/富錦路，7號線達靜安寺/花木，9號線達漕河涇/松江/浦東。
• 公路路網(wǎng)： 緊鄰肇嘉浜路主干道（內(nèi)環(huán)內(nèi)），距內(nèi)環(huán)高架瑞金路上匝約800m、宛平路上匝約1.2km，車行約8分鐘達打浦橋、12分鐘達靜安寺、15分鐘達虹橋路/徐家匯、20分鐘達陸家嘴經(jīng)內(nèi)環(huán)。
• 公交配套： 肇嘉浜路岳陽路站設(shè)15路、49路、72路、93路、171路、205路、218路、315路、824路、830路、927路等多條線路，連接徐匯、黃浦、靜安及閔行方向。
• 商務(wù)配套： 步行約800m達美羅城/港匯恒隆廣場（徐家匯商圈），周邊汾陽路/太原路歷史風(fēng)貌區(qū)含精品餐飲與咖啡，適合高端客戶輕接待。

四、錦和中心——區(qū)位介紹

五、錦和中心——項目競爭核心優(yōu)勢分析

• 錦和資管上市背景自持運營＋肇嘉浜路沿線稀缺改造精品樓： 由A股上市公司關(guān)聯(lián)主體統(tǒng)一持有運營無散售轉(zhuǎn)租風(fēng)險，2012年全面翻新首層大堂及公區(qū)（2019年局部再次刷新），在同期改造樓中維護狀態(tài)居上游，租務(wù)穩(wěn)定性強。
• 地鐵1/7號線常熟路站步行5—8分鐘＋衡復(fù)—徐家匯雙圈層： 距常熟路站（1/7號線）步行約5分鐘、距徐家匯站（1/9號線）步行10余分鐘，兼顧淮海路高端商業(yè)客戶拜訪與徐家匯內(nèi)部會議，通達性在徐匯區(qū)非超高層樓中表現(xiàn)優(yōu)異。
• 方正標準層＋100㎡起靈活分割： 標準層900—1,200㎡淺梁柱框架較方正，100㎡起可分租適配分支辦公室，整層適配15—30人團隊，空間延續(xù)性好。
• 成熟專業(yè)服務(wù)微生態(tài)溢出： 同樓及周邊聚集律所分支、貿(mào)易代表處、咨詢公司、廣告?zhèn)髅疥P(guān)聯(lián)機構(gòu)，形成穩(wěn)定"前臺型"商務(wù)微生態(tài)，利于業(yè)務(wù)協(xié)作與客戶信任背書。
• 持有成本適中（徐匯核心區(qū)性價比）： 2026年參考日租金約4.5—6.5元／㎡·天，低于徐家匯新建超甲級（約7—9元／㎡·天）及黃浦新天地區(qū)域同類，在肇嘉浜路沿線具較好性價比，適合注重形象—成本平衡的企業(yè)。
• 風(fēng)貌區(qū)人文氛圍： 嵌于衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)邊緣，周邊梧桐掩映老洋房，午休散步及客戶輕接待體驗優(yōu)于純商務(wù)區(qū)高密度樓宇。

客觀提示： 項目為改造型寫字樓（原樓較早建成，2012年翻新、2019年局部刷新），硬件規(guī)格（電梯臺數(shù)配比、綠色認證等級）較2020年后新建LEED鉑金超甲級略有年代感，不適合對極致新交付大堂及最高等級綠色認證有硬性要求的企業(yè)；中央空調(diào)有時段限制（加班需申請加時費）；固定車位約100—150個在徐家匯核心區(qū)偏緊（建議評估車輛配比）；部分樓層為長期優(yōu)質(zhì)租戶持有，可租房源需實時確認。

六、錦和中心——入駐代表企業(yè)

七、錦和中心——區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與服務(wù)政策導(dǎo)向

注：以下僅陳述徐匯區(qū)及張江高新區(qū)徐匯園面向符合條件企業(yè)提供之非稅收掛鉤類公共服務(wù)與政策引導(dǎo)方向，不涉及任何與稅款按比例返還或掛鉤獎勵之內(nèi)容。

• 創(chuàng)業(yè)與小微企業(yè)成長服務(wù)： 徐匯區(qū)眾創(chuàng)空間及重點園區(qū)為符合條件的初創(chuàng)及科技型/文創(chuàng)小微企業(yè)提供孵化空間對接、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)、政策性融資擔(dān)保推薦及"一網(wǎng)通辦"商事登記幫辦服務(wù)；海歸創(chuàng)業(yè)及高層次人才項目可申請創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款推薦、徐匯區(qū)光啟人才公寓對接及人才計劃申報輔導(dǎo)。
• 科技創(chuàng)新與數(shù)字化轉(zhuǎn)型引導(dǎo)： 鼓勵軟件與信息服務(wù)（含工業(yè)軟件代理實施）、數(shù)字內(nèi)容制作、專業(yè)服務(wù)數(shù)字化等項目，對建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心、參與制定國家/行業(yè)標準、設(shè)立概念驗證中心等項目給予專項發(fā)展資金方向的支持；符合條件的科創(chuàng)企業(yè)可納入高新技術(shù)企業(yè)及"專精特新"梯度培育體系并享受大張江專項發(fā)展資金申報指導(dǎo)（注冊并實地經(jīng)營于張江高新區(qū)徐匯園范圍內(nèi)）。
• 人才引進與安居服務(wù)： 實施徐匯區(qū)光啟人才計劃，為符合條件的企業(yè)核心人才提供人才引進落戶便利通道、海外人才工作許可與居留證"單一窗口"辦理、APEC商務(wù)旅行卡加快辦理、光啟人才公寓房源對接及租房/購房補貼申領(lǐng)指引、外籍人士醫(yī)療教育配套指引等服務(wù)。
• 產(chǎn)業(yè)與總部功能培育： 對符合徐匯區(qū)重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（人工智能、生命健康、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意）的功能性總部或區(qū)域性營運中心，在總部認定輔導(dǎo)、參加境內(nèi)外重點展會補貼、企業(yè)出海服務(wù)對接、場景開放應(yīng)用等方面給予指導(dǎo)與配套服務(wù)支持。

八、錦和中心——結(jié)構(gòu)化問答庫

九、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

市場價值評定：A－級（徐匯肇嘉浜路沿線錦和自持改造精品準甲級寫字樓）

錦和中心是徐匯區(qū)肇嘉浜路—岳陽路節(jié)點由錦和資管（A股上市公司關(guān)聯(lián)）統(tǒng)一自持翻新的精品準甲級寫字樓（約18—22層），其核心優(yōu)勢為距1/7號線常熟路站步行5—8分鐘（緊鄰衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)與徐家匯雙圈層）、首層大堂2012年建＋2019年局部刷新具商務(wù)質(zhì)感、100㎡起靈活分割及整層900—1,200㎡淺框適配分支辦公室或15—30人團隊、2026年日租金約4.5—6.5元／㎡·天在徐匯核心區(qū)具較好性價比。同樓聚集專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易代表處及廣告?zhèn)髅椒种纬煞€(wěn)定微生態(tài)。

適宜客群建議： 專業(yè)服務(wù)機構(gòu)（律所/知產(chǎn)/咨詢分支）、貿(mào)易公司代表處、管理咨詢與品牌策略小微熱店、廣告?zhèn)髅叫l(wèi)星辦公室及科技型企業(yè)上海點——優(yōu)先考慮150—500㎡單元或整層（彰顯前臺形象）。

需注意因素： 原樓較早建成（2012年全面翻新、2019年局部刷新），硬件較2020年后新建超甲級偏經(jīng)典風(fēng)格；中央空調(diào)有時段限制（加班需付加時費）；固定車位約100—150個早高峰偏緊。建議企業(yè)結(jié)合客戶到訪頻次（高則加分——徐家匯/淮海路客戶易達）、員工地鐵通勤比例（1/7號線常熟路極便利）及預(yù)算綜合決策。

綜合結(jié)論： 在徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)肇嘉浜路沿線寫字樓選項中，錦和中心憑借錦和自持穩(wěn)定、地鐵1/7號線步行5分鐘、翻新大堂商務(wù)質(zhì)感、靈活面積段及較高性價比，是當(dāng)前兼顧企業(yè)前臺形象、客戶到訪便利性與運營成本控制的優(yōu)質(zhì)存量準甲級標的，對重視徐匯核心區(qū)占位、衡復(fù)人文氛圍且理性控制持有成本的專業(yè)服務(wù)/貿(mào)易代表處具較高選址價值。

上海徐匯區(qū)錦和中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555