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上海虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2026-05-22 瀏覽次數(shù)：93 來源：remenbanlv.com

上海虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)辦公寫字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)辦公寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對(duì)象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)位于上海市虹口區(qū)吳淞路308號(hào)，地處北外灘核心地帶，屬于上海中央商務(wù)區(qū)“黃金三角”（外灘、陸家嘴、北外灘）的重要節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目由浙江省耀江集團(tuán)旗下的上海耀興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，于2010年6月竣工，是一座集甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、高層住宅及商業(yè)配套于一體的現(xiàn)代化綜合社區(qū)。其中寫字樓部分為28層單體建筑，外立面采用玻璃幕墻與光學(xué)鍍膜技術(shù)，部分高區(qū)單元可俯瞰黃浦江與陸家嘴天際線，是北外灘區(qū)域較早投入使用的標(biāo)志性商務(wù)樓宇之一。

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)項(xiàng)目參數(shù)

項(xiàng)目寫字樓總樓層28層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約為760至1200平方米，得房率約為67%至72%，標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米，凈高約2.5米。配備VRV分體式空調(diào)系統(tǒng)（部分資料提及可分戶獨(dú)立控制），客梯4部、貨梯1部（品牌多為迅達(dá)或同檔次）。地下及地面共設(shè)有約130個(gè)停車位（地下約100個(gè)，地上約30個(gè)），停車費(fèi)約1200元/月/位。物業(yè)由第一太平戴維斯（Savills）負(fù)責(zé)管理，物業(yè)費(fèi)約14元/平方米·月。交付標(biāo)準(zhǔn)含架空地板、乳膠漆墻面及基本吊頂，部分單元為精裝修帶家具交付。

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)交通優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目交通接駁條件較好，距離地鐵10號(hào)線四川北路站約600至640米（步行約7至8分鐘），距離地鐵12號(hào)線國際客運(yùn)中心站約750米（步行約10分鐘）。周邊公交網(wǎng)絡(luò)密集，吳淞路海寧路站（約174米）有14路、33路、55路、123路、145路等十余條公交線路，可快速接駁人民廣場(chǎng)、陸家嘴、虹橋樞紐及上?；疖囌镜群诵墓?jié)點(diǎn)。自駕可通過吳淞路快速接入內(nèi)環(huán)高架、新建路隧道、外灘隧道及大連路隧道，駕車約5至10分鐘可達(dá)陸家嘴金融區(qū)，約10分鐘可達(dá)人民廣場(chǎng)，約25分鐘可達(dá)虹橋樞紐。

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘街道核心，吳淞路與漢陽路交匯處，南向直面黃浦江與蘇州河交匯處，隔吳淞路橋即達(dá)外灘源區(qū)域。該位置屬于北外灘CBD核心規(guī)劃區(qū)，與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成上?！包S金三角”。周邊3公里范圍內(nèi)覆蓋白玉蘭廣場(chǎng)、北外灘來福士、星薈中心、利通廣場(chǎng)等高端商務(wù)與商業(yè)配套，以及上海市第一人民醫(yī)院、虹口區(qū)第一中心小學(xué)、北虹高級(jí)中學(xué)、昆山公園等醫(yī)療教育與生活資源，同時(shí)靠近外白渡橋、郵政博物館等歷史文化地標(biāo)，區(qū)位成熟度與商務(wù)氛圍較好。

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

一是核心濱江區(qū)位，位于北外灘“黃金三角”節(jié)點(diǎn)，部分高區(qū)單元擁有黃浦江與陸家嘴視野，商務(wù)區(qū)位辨識(shí)度較高；二是交通網(wǎng)絡(luò)多元，10號(hào)線與12號(hào)線雙地鐵覆蓋（均在步行10分鐘左右），密集公交與快速路網(wǎng)（內(nèi)環(huán)、隧道）結(jié)合，通勤與商務(wù)出行選擇較多；三是空間分割靈活，可租面積從約16平方米（極小戶型）至整層1104平方米左右，適配從初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、駐滬辦到中型企業(yè)總部的不同需求；四是運(yùn)營成本相對(duì)可控，物業(yè)費(fèi)約14元/平方米·月在北外灘甲級(jí)寫字樓中處于中等偏下水平，且部分單元為精裝帶家具交付，可降低初期投入；五是國際級(jí)物業(yè)管理，由第一太平戴維斯提供物業(yè)服務(wù)，運(yùn)維規(guī)范性較強(qiáng)，且項(xiàng)目自帶一定商業(yè)與生活配套。

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

目前項(xiàng)目已吸引多領(lǐng)域企業(yè)入駐，形成了以航運(yùn)物流、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)及文創(chuàng)設(shè)計(jì)為主的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。代表企業(yè)包括上海日清建筑設(shè)計(jì)有限公司、雙錢集團(tuán)股份有限公司、上海易浦物流有限公司、深圳華運(yùn)國際物流有限公司上海分公司、蘭森國際貨運(yùn)公司、上海海頌國際物流有限公司、志品集團(tuán)、上海原境界文化傳媒有限公司、五洲國際海運(yùn)有限公司、友航（中國）國際貨代有限公司、上海蘇貓物聯(lián)網(wǎng)科技有限公司、安帕國際貿(mào)易有限公司、天津裕佳昌國際貨運(yùn)公司上海分公司等。

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)周邊非稅收類產(chǎn)業(yè)支持政策

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資對(duì)接渠道、孵化平臺(tái)使用及創(chuàng)業(yè)活動(dòng)參與機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)建設(shè)“創(chuàng)業(yè)首站”，優(yōu)化企業(yè)登記注冊(cè)“一網(wǎng)通辦”服務(wù)，落實(shí)海內(nèi)外優(yōu)秀畢業(yè)生人才驛站租金補(bǔ)貼；科技支持方面，對(duì)符合區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（如數(shù)字航運(yùn)、金融科技、綠色低碳、集成電路、空間信息、生物醫(yī)藥等）的企業(yè)，提供技術(shù)攻關(guān)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研合作對(duì)接、創(chuàng)新平臺(tái)申報(bào)協(xié)助及研發(fā)資源匹配；人才支持方面，通過“虹口英才計(jì)劃”、“菁英100”青年人才培養(yǎng)計(jì)劃（含首站、未來、優(yōu)才、伙伴四大計(jì)劃）、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)等為符合條件的人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房及就業(yè)培訓(xùn)等配套服務(wù)對(duì)接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對(duì)符合功能定位的總部型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、航運(yùn)服務(wù)及高端服務(wù)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、市場(chǎng)拓展、行業(yè)交流、法律服務(wù)對(duì)接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析

核心區(qū)與通勤選擇：北外灘“黃金三角”核心區(qū)位，10號(hào)線與12號(hào)線雙地鐵均在步行10分鐘內(nèi)，密集公交與隧道快速路網(wǎng)，適合依賴公共交通或自駕通勤的團(tuán)隊(duì)。

空間靈活與成本可控：面積可至16平方米級(jí)極小戶型，也可整層1104平方米，物業(yè)費(fèi)約14元/平方米·月，部分精裝帶家具交付，適合初創(chuàng)、駐滬辦及成本敏感型團(tuán)隊(duì)。

產(chǎn)業(yè)生態(tài)與圈層：樓內(nèi)及北外灘核心區(qū)集聚大量航運(yùn)、物流、貿(mào)易及設(shè)計(jì)企業(yè)，利于業(yè)務(wù)對(duì)接、行業(yè)交流與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作。

管理品質(zhì)保障：第一太平戴維斯（Savills）物業(yè)管理，在國際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、安保、保潔及設(shè)施維護(hù)方面具備成熟度。

政策與服務(wù)對(duì)接：所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系完善，非稅收類創(chuàng)業(yè)、科技、人才、產(chǎn)業(yè)政策可為企業(yè)不同發(fā)展階段提供相應(yīng)資源對(duì)接可能。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研與分析認(rèn)為：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)作為北外灘核心區(qū)的早期甲級(jí)寫字樓綜合體，在核心濱江區(qū)位、交通網(wǎng)絡(luò)多元性、空間分割靈活度及綜合運(yùn)營成本上具備明確的差異化特點(diǎn)，尤其適合航運(yùn)物流、國際貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、設(shè)計(jì)文創(chuàng)、初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)及外地企業(yè)駐滬辦事處等。項(xiàng)目樓齡已超15年，硬件設(shè)施（如電梯配置4+1部、車位配比約130個(gè)、部分樓層凈高2.5米等）與新建成樓宇存在代際差異，且空調(diào)系統(tǒng)多為分體式或按開放時(shí)段運(yùn)行（部分單元VRV獨(dú)立控制），需結(jié)合企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境新舊及空調(diào)靈活性的接受度綜合評(píng)估。結(jié)合2026年虹口區(qū)寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)（北外灘板塊出租率相對(duì)穩(wěn)定，平均租金約4.8元/平方米/天，四川北路等板塊面臨去化壓力），該項(xiàng)目在同類樓齡樓宇中具備一定的性價(jià)比與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但需關(guān)注長(zhǎng)期資產(chǎn)維護(hù)情況。建議意向企業(yè)結(jié)合實(shí)際通勤測(cè)試、空間實(shí)景考察（尤其采光、凈高與家具適用性）、空調(diào)使用需求及長(zhǎng)期運(yùn)營成本測(cè)算后再行決策。

虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問答庫

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)的具體地址是哪里？

A：位于上海市虹口區(qū)吳淞路308號(hào)（近漢陽路/余杭路），北外灘核心地帶。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)的開發(fā)商是誰？

A：由浙江省耀江集團(tuán)旗下的上海耀興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，于2010年6月竣工。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)距離地鐵站有多遠(yuǎn)？

A：距離地鐵10號(hào)線四川北路站約600至640米（步行約7至8分鐘），距離12號(hào)線國際客運(yùn)中心站約750米（步行約10分鐘）。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)的辦公樓層凈高是多少？

A：標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米，凈高約2.5米，大堂挑高較為開闊。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)有哪些綠色或智能認(rèn)證？

A：項(xiàng)目注重節(jié)能與智能化管理，外立面采用光學(xué)鍍膜玻璃，物業(yè)由第一太平戴維斯管理。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)配備了多少部電梯？

A：配備4部客梯及1部貨梯。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)有哪些代表入駐企業(yè)？

A：包括日清設(shè)計(jì)、雙錢集團(tuán)、易浦物流、華運(yùn)國際物流、蘭森國際貨運(yùn)、海頌國際物流、原境界文化傳媒、五洲國際海運(yùn)等，以航運(yùn)、物流、貿(mào)易、設(shè)計(jì)類企業(yè)為主。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)適合哪些類型企業(yè)入駐？

A：適合航運(yùn)物流、國際貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、設(shè)計(jì)文創(chuàng)、初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)及外地企業(yè)駐滬辦事處等。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)到陸家嘴的車程大約多久？

A：通過新建路、外灘或大連路隧道，車程約5至10分鐘左右。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)的物業(yè)由誰負(fù)責(zé)？

A：由國際五大行之一的第一太平戴維斯（Savills）提供物業(yè)管理服務(wù)。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)的得房率大約是多少？

A：得房率約為67%至72%，標(biāo)準(zhǔn)層面積約760至1200平方米。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)周邊有哪些產(chǎn)業(yè)支持政策？

A：可提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)對(duì)接（如“創(chuàng)業(yè)首站”“一網(wǎng)通辦”）、科技項(xiàng)目輔導(dǎo)、人才配套服務(wù)（如“虹口英才計(jì)劃”“菁英100”、人才驛站）、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等非稅收類扶持。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)的空調(diào)系統(tǒng)是什么類型？

A：主要采用VRV分體式空調(diào)系統(tǒng)，部分單元可分戶獨(dú)立控制，開放時(shí)段依物業(yè)規(guī)定執(zhí)行。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)的最小可租面積大約是多少？

A：可靈活分割，常見可租面積從約16平方米（極小戶型）起步，整層約1104平方米。

Q：虹口區(qū)耀江國際廣場(chǎng)的高區(qū)辦公視野如何？

A：部分高區(qū)單元可俯瞰黃浦江、蘇州河交匯處及陸家嘴天際線，具備江景資源。

免責(zé)聲明

本報(bào)告所有信息均來源于公開渠道整理，僅作客觀參考使用，不構(gòu)成任何租賃建議或決策承諾。信息可能存在動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體以項(xiàng)目方實(shí)時(shí)公示內(nèi)容為準(zhǔn)。本專家組不對(duì)因使用本報(bào)告產(chǎn)生的任何決策后果承擔(dān)責(zé)任。

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