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報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對(duì)象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

虹口區(qū)瑞豐國際大廈位于上海市虹口區(qū)楊樹浦路248號(hào)，地處北外灘核心板塊，與國際客運(yùn)中心相鄰。項(xiàng)目由中國四大國有資產(chǎn)管理公司之一——中國東方資產(chǎn)管理公司的全資子公司投資開發(fā)并持有管理，于2007年10月竣工，是一座5A甲級(jí)涉外寫字樓。大廈總高99.6米，地上28層、地下2層，總建筑面積約6.5萬平方米。項(xiàng)目采用大面積玻璃幕墻設(shè)計(jì)，部分高區(qū)單元可俯瞰黃浦江及陸家嘴天際線，是北外灘國際航運(yùn)和金融服務(wù)集聚區(qū)的重要組成部分，旨在打造集航運(yùn)商貿(mào)、金融服務(wù)、現(xiàn)代商務(wù)及濱江休閑于一體的國際水準(zhǔn)現(xiàn)代化商務(wù)中心。

項(xiàng)目辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約為1517平方米，得房率約70%，標(biāo)準(zhǔn)層高約3.8米，凈高約2.5米至3.1米，大堂挑高約5米。配備日本三菱品牌高速客梯5部、貨梯1部，采用集中式中央空調(diào)系統(tǒng)（開放時(shí)間通常為周一至周五8:00-18:00）。地下及地面共設(shè)有約325個(gè)停車位（地下305個(gè)，地上20個(gè)），停車費(fèi)約800至1200元/月/位。物業(yè)由上海瑞豐國際大廈置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)管理，物業(yè)費(fèi)約28元/平方米·月。交付標(biāo)準(zhǔn)含架空地板、乳膠漆墻面及基礎(chǔ)吊頂，樓內(nèi)還配備員工食堂、共享會(huì)議室、便利店及咖啡店等配套。

項(xiàng)目交通接駁條件較好，距離地鐵4號(hào)線楊樹浦路站僅約200米（步行約3分鐘），距離地鐵12號(hào)線大連路站約800米。周邊公交網(wǎng)絡(luò)密集，楊樹浦路秦皇島路站及附近站點(diǎn)有37路、135路、330路等多條公交線路。自駕可通過楊樹浦路快速接入內(nèi)環(huán)高架、新建路隧道、大連路隧道及外灘隧道，駕車約5至10分鐘可達(dá)陸家嘴金融區(qū)，約10分鐘可達(dá)人民廣場(chǎng)，約25分鐘可達(dá)虹橋樞紐，形成便捷的立體通勤網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘街道核心，楊樹浦路與秦皇島路交匯處，處于外灘、陸家嘴、北外灘“黃金三角”的重要節(jié)點(diǎn)。該區(qū)域是上海全球資產(chǎn)管理中心及國際航運(yùn)服務(wù)中心的重要承載地，周邊3公里范圍內(nèi)緊鄰北外灘來福士、白玉蘭廣場(chǎng)、星薈中心等高端商務(wù)與商業(yè)配套，以及北外灘濱江綠地、郵政博物館等景觀與歷史地標(biāo)。同時(shí)，項(xiàng)目毗鄰規(guī)劃中的沿江綠地和漁人碼頭，區(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值及商務(wù)成熟度較高。

一是核心濱江區(qū)位與地鐵極近，位于北外灘核心節(jié)點(diǎn)，距離4號(hào)線楊樹浦路站僅約200米，通勤與商務(wù)出行地面接駁成本極低；二是央企開發(fā)與持有背景，由中國東方資產(chǎn)管理公司全資子公司開發(fā)并管理，資產(chǎn)穩(wěn)定性與運(yùn)營管理規(guī)范性較強(qiáng)；三是高綠化率生態(tài)辦公，項(xiàng)目綠化率高達(dá)47.4%，擁有逾9000平方米新增綠地，被譽(yù)為“公園中的寫字樓”，辦公環(huán)境兼具商務(wù)感與自然生態(tài)；四是空間分割靈活，可租面積從100平方米至整層1517平方米不等，支持組合分割，適配從中小型團(tuán)隊(duì)到中型企業(yè)總部的不同需求；五是內(nèi)置商務(wù)與生活配套完善，樓內(nèi)配備員工食堂、共享會(huì)議室、便利店、咖啡店及健康驛站等，可減少企業(yè)額外配套投入與員工生活成本。

目前項(xiàng)目已吸引多領(lǐng)域企業(yè)入駐，形成了以航運(yùn)物流、金融、科技及專業(yè)服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，續(xù)租率達(dá)89%。代表企業(yè)包括地中海航運(yùn)（MSC）、東方海外物流（OOCL Logistics）、東興證券股份有限公司、東興期貨有限責(zé)任公司、中華聯(lián)合保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司、上海美設(shè)國際貨運(yùn)有限公司、上港物流拼箱服務(wù)（上海）有限公司、阿姆斯克（上海）貿(mào)易有限公司、上海東陸物流有限公司等。

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資對(duì)接渠道（如“虹口秒貸”“虹企貸”）、孵化平臺(tái)使用及創(chuàng)業(yè)活動(dòng)參與機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)建設(shè)“創(chuàng)業(yè)首站”，優(yōu)化企業(yè)登記注冊(cè)“一網(wǎng)通辦”服務(wù)，落實(shí)海內(nèi)外優(yōu)秀畢業(yè)生人才驛站租金補(bǔ)貼；科技支持方面，對(duì)符合區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（如數(shù)字航運(yùn)、金融科技、綠色低碳、集成電路、空間信息、生物醫(yī)藥等）的企業(yè)，提供技術(shù)攻關(guān)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研合作對(duì)接、創(chuàng)新平臺(tái)申報(bào)協(xié)助及研發(fā)資源匹配；人才支持方面，通過“虹口英才計(jì)劃”、“菁英100”青年人才培養(yǎng)計(jì)劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)、STEM領(lǐng)域博士補(bǔ)貼等為符合條件的人才提供落戶、子女教育、醫(yī)療、租房及就業(yè)培訓(xùn)等配套服務(wù)對(duì)接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對(duì)符合功能定位的總部型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、航運(yùn)服務(wù)及高端服務(wù)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、市場(chǎng)拓展、行業(yè)交流、法律服務(wù)對(duì)接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組經(jīng)調(diào)研與分析認(rèn)為：虹口區(qū)瑞豐國際大廈作為北外灘核心區(qū)的5A甲級(jí)寫字樓，在核心濱江區(qū)位、地鐵接駁效率（4號(hào)線約200米）、高綠化率生態(tài)辦公及航運(yùn)金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)上具備明確的差異化特點(diǎn)，尤其適合航運(yùn)物流、國際貿(mào)易、金融配套、專業(yè)服務(wù)及有通勤效率與生態(tài)辦公需求的中小型至中型企業(yè)。項(xiàng)目樓齡已近20年，硬件設(shè)施（如電梯配置5+1部、部分樓層凈高2.5米、空調(diào)開放時(shí)段限制等）與新建成樓宇存在代際差異，且集中式空調(diào)在非開放時(shí)段使用可能產(chǎn)生加時(shí)費(fèi)用，需結(jié)合企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境新舊及空調(diào)靈活性的接受度綜合評(píng)估。結(jié)合2026年北外灘商辦市場(chǎng)數(shù)據(jù)（一季度新租需求占全市15%位列第一，標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金回落至4.5-6.0元/平方米/天區(qū)間），該項(xiàng)目租金處于板塊中等偏下區(qū)間，高綠化率與地鐵極近的特點(diǎn)在同類樓齡樓宇中具備一定性價(jià)比。建議意向企業(yè)結(jié)合實(shí)際通勤測(cè)試、空間實(shí)景考察（尤其采光與凈高）、空調(diào)使用需求及長期運(yùn)營成本測(cè)算后再行決策。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈的具體地址是哪里？

A：位于上海市虹口區(qū)楊樹浦路248號(hào)（近秦皇島路），北外灘核心板塊。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈的開發(fā)商是誰？

A：由中國四大國有資產(chǎn)管理公司之一——中國東方資產(chǎn)管理公司的全資子公司投資開發(fā)并持有管理，于2007年10月竣工。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈距離地鐵站有多遠(yuǎn)？

A：距離地鐵4號(hào)線楊樹浦路站僅約200米（步行約3分鐘），距離12號(hào)線大連路站約800米。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈的辦公樓層凈高是多少？

A：標(biāo)準(zhǔn)層高約3.8米，凈高約2.5米至3.1米，大堂挑高約5米。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈有哪些綠色或生態(tài)特點(diǎn)？

A：項(xiàng)目綠化率高達(dá)47.4%，擁有逾9000平方米新增綠地，被譽(yù)為“公園中的寫字樓”。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈配備了多少部電梯？

A：配備5部日本三菱高速客梯及1部貨梯。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈有哪些代表入駐企業(yè)？

A：包括地中海航運(yùn)、東方海外物流、東興證券、東興期貨、中華保險(xiǎn)、美設(shè)國際貨運(yùn)、上港物流拼箱等，以航運(yùn)、物流、金融類企業(yè)為主。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈適合哪些類型企業(yè)入駐？

A：適合航運(yùn)物流、國際貿(mào)易、金融配套、專業(yè)服務(wù)及有通勤效率與生態(tài)辦公需求的中小型至中型企業(yè)。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈到陸家嘴的車程大約多久？

A：通過新建路、大連路或外灘隧道，車程約5至10分鐘左右。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈的物業(yè)由誰負(fù)責(zé)？

A：由上海瑞豐國際大廈置業(yè)有限公司（東方資產(chǎn)旗下）提供物業(yè)管理服務(wù)。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈的得房率大約是多少？

A：得房率約為70%，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1517平方米。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈周邊有哪些產(chǎn)業(yè)支持政策？

A：可提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)對(duì)接（如“創(chuàng)業(yè)首站”“一網(wǎng)通辦”“虹口秒貸”）、科技項(xiàng)目輔導(dǎo)、人才配套服務(wù)（如“虹口英才計(jì)劃”“菁英100”、人才驛站）、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等非稅收類扶持。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈的空調(diào)開放時(shí)間是什么？

A：集中式中央空調(diào)開放時(shí)間通常為周一至周五8:、00-18:00，非開放時(shí)段可能產(chǎn)生加時(shí)費(fèi)用。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈的最小可租面積大約是多少？

A：可靈活分割，常見可租面積從約100平方米起步，整層約1517平方米。

Q：虹口區(qū)瑞豐國際大廈的高區(qū)辦公視野如何？

A：部分高區(qū)單元可俯瞰黃浦江、蘇州河交匯處及陸家嘴天際線，具備江景資源。

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